Grondbeleid

Bij de Programmabegroting 2022 is besloten tot een afdracht van € 29,4 miljoen aan het meerjarenperspectief van de gemeente. Dit betreft de positieve stand van het harde vermogen bij de programmarekening 2020.

De winstneming voor het jaar 2021 vindt plaats conform de door de BBV vastgestelde systematiek. Over 2021 kan er uit een aantal grondexploitaties voor circa € 5,9 miljoen winst genomen worden. De winst is circa € 4,5 lager dan was berekend bij de programmabegroting 2022. Dat komt doordat de verwachte opbrengsten van de resterende gronduitgiftes, de verwachte kosten en het risicoprofiel sterk oplopen. Daardoor is het “percentage of completion” flink gedaald en dat betekent dat we minder van de reeds gemaakte winst mogen uitkeren dan vorig jaar. We verwachten daar dus wel een beter resultaat, maar boekhoudkundig moeten we nu reeds uitgekeerde winst terugboeken.

De totale voorziening van de negatieve grondexploitaties is ten opzichte van de programmarekening 2020 gestegen met € 1,9 miljoen.

• De grondexploitaties van Almere Buiten Centrum, Europakwartier West, Cascadepark West en Hogekant zijn verbeterd door hogere verwachte grondopbrengsten.
• Bij Lage kant is het grondexploitatieresultaat verslechterd door onder meer naar boven bijstelling van de bijdrage aan NOGW.
• Bij de Vaart IV/VI is het grondexploitatieresultaat verslechterd door het opnemen van de kosten voor de realisatie van een fietspad in het natuurgebied. Deze kosten worden gecompenseerd door het Fonds Verstedelijking Almere en lopen via het weerstandsvermogen.
• Ten slotte zijn 7 nieuwe deelexploitaties binnen de Openbaar gebieden en Verspreide percelen opgenomen met negatieve saldo.

In onderstaande tabel worden de ontwikkelingen per voorziening (op eindwaarde) weergegeven.

De verliesvoorziening voor MVA gronden is ten opzicht van programmarekening 2020 verslechterd met € 1,5 miljoen. De belangrijkste mutatie betreft het uit exploitatie nemen van circa 5 ha gronden in Overgooi. Deze gronden worden afgewaardeerd naar landbouw waarde waardoor een voorziening is benodigd van 1,6 miljoen. Een overzicht van de voorziening is hieronder weergegeven.

Positieve mutaties betreffen het terug ontvangen van een eerder betaald grondwaarde van een supermarkt door het winnen van de rechtszaak, de bijdrage vanuit het fonds Verstedelijking Almere voor de realisatie van een fietspad bij de Vaart IV/VI. De negatieve mutaties zijn de bijdrage aan de businesscase van Sluisgarage in Almere Haven en het afboeken van de gemaakte plankosten voor de planvorming van de Campus/Voetnoot. Deze mutaties vormen samen per saldo een ontvangst van € 2,2 miljoen.

Bij deze jaarrekening worden twee grondexploitaties De Rederij en Columbuskwartier afgesloten. Dit levert een positief saldo op van € 4,0 miljoen. Daarnaast zijn er binnen de grondexploitatie Openbaar Gebieden een aantal deelexploitaties te weten: Camping Schateiland, 2V/Videostraat en de plankosten van het Havenhoofd afgesloten. Deze afsluiting leidt tot een negatief resultaat van € 0,5 miljoen. Tenslotte is een administratieve correctie tussen de grondexploitatie Verspreide Percelen en het weerstandsvermogen voor de kosten van zwerfvuil van € 0,2 miljoen. Per saldo blijft er bedrag van € 3,3 miljoen over.

In het weerstandsvermogen staan bestemmingen voor verplichtingen van het grondbedrijf die niet in de grondexploitaties kunnen worden verwerkt. De specificatie van deze € 62,9 miljoen is als volgt:

De belangrijke mutaties zijn:

Reservering gerealiseerde winst

Op basis van het huidige raadskader ten aanzien van winstneming wordt niet alle winst uit de grondexploitaties die conform de BBV genomen mag worden, daadwerkelijk uitgekeerd. Pas wanneer meer dan 50% van de opbrengsten in een grex zijn gerealiseerd, wordt daadwerkelijk winst als gerealiseerd beschouwd. Per saldo neemt de reservering ten opzichte van de verwachting bij de PB 2022 af met circa € 5,1 miljoen. De grootste afname is toe te schrijven aan Kustzone Poort door de daling van de voortgangspercentages kosten en opbrengsten en hogere risicoprofiel waardoor een deel teveel genomen winsten teruggeboekt moet worden naar grondexploitatie.

Reservering voor risico bedrijventerreinen in exploitatie (Stichtsekant)

Door het in exploitatie nemen van MVA gronden van Stichtsekant ontstaat vrijval van verliesvoorzieningen. Een deel van de vrijval wordt gereserveerd voor het afzetrisico voor het relatief ruime aanbod aan grond voor bedrijventerreinen. Uitgangspunt voor deze reserve is dat op basis van externe onderzoeksrapporten een langjarige afzet wordt voorzien van circa 70 hectare in 10 jaar tijd. Per 01/01/2022 bedraagt het aantal uitgeefbare voorraad bedrijventerreinen 85 hectare. Er is daarmee sprake van een ‘overmaat’ aan gronden van 15 hectare. Gezien het feit dat er op dit moment veel belangstellingen voor bedrijventerreinen zijn in de vormen van grondreserveringen en gesprekken is de risico op overmaat niet meer aanwezig. Het gereserveerde gelden kan volledig vrijvallen. Ten opzicht van Programmabegroting 2022 bedraagt de vrijval € 3,7 miljoen.

Reservering grondexploitatie Voortuin

De voorbereiding van de ontwikkeling van de Voortuin is nagenoeg gereed. Participatie traject is afgerond en de berekening van de grondexploitatie is uitgevoerd. Het resultaat van de grondexploitatie komt uit op circa € 14 miljoen negatief. Ten opzicht van de programmabegroting 2022 is € 1,0 miljoen extra benodigd om het negatief saldo te kunnen dekken.

Reservering voor marktrisico’s en macro economische risico’s

De reserve voor de financiële consequenties van het ‘voorzichtige scenario’ is berekend op basis van eerder genoemde uitgangspunten (lagere afzet, hogere rente en lagere opbrengststijging). De noodzakelijk reserve is toegenomen met € 0,5 miljoen. Dit komt doordat de opbrengstpotentie van de grondexploitaties hoger zijn waardoor ze een hogere risicoprofiel hebben.

Reservering voor specifieke risico’s negatieve grondexploitaties

De risico’s zijn geactualiseerd. De risico’s voor de negatieve grondexploitaties bedragen op eindwaarde € 5,3 miljoen. Dit is een verhoging ten opzichte van de stand bij de programmabegroting 2022. Deze toename is toe te schrijven aan een nieuwe risico voor een rechtszaak in Noorderplassen. Deze rechtszaak heeft de gemeente recent gewonnen maar de tegen partij is in cassatie gegaan waardoor er een nieuwe risico is ontstaan.

Nieuwe reservering en dotaties

Nieuwe reservering bedraagt € 0,3 miljoen en heeft betrekking op verbetering van processen en afwikkeling van bestuurlijke toezeggingen binnen het grondbedrijf. De ontwikkeling van Almere omvat naast de uitleggebieden steeds meer projecten in de inbreiding/herontwikkeling en op initiatieven van derden gebaseerd op anterieur overeenkomsten. Door toename van de woningen in bestaande stad komt er druk op de reeds aanwezige infrastructurele werken zoals wegen, rioolstelsel, etc. Een deel van het geld wordt gebruikt voor een studie te doen naar de bovenwijkse voorzieningen, om in beeld te brengen welke toekomstige investeringen nodig zijn en hoe de kosten daarvan kunnen worden verhaald bij de initiatieven van derden. Een ander deel van het gereserveerde budget wordt besteed aan de implementatie van de recent vastgestelde Kadernota Grondbeleid.

Het benodigde vermogen is toegenomen ten opzichte van de stand bij programmabegroting 2022 niet gewijzigd. De mutaties zijn in de tabel hieronder weergegeven.

De risico’s zijn verdeeld naar positieve en negatieve grondexploitaties. De risico’s voor de positieve grondexploitaties bedroegen bij de Programmabegroting 2022 op basis van eindwaarde € 102,3 miljoen. De risico’s zijn nu bij de programmarekening 2021 met circa € 96 miljoen toegenomen. De belangrijkste mutaties betreffen:

• De risico van Vennootschapsbelasting is vervallen door de ondertekening van de vaststellingsovereenkomst met de belastingdienst.
• Nieuwe projectmarktrisico is ontstaan door vervallen van de afslag op de grondopbrengstramingen.

Op basis van de geactualiseerde risicoberekening in het ‘voorzichtige scenario’ is een bedrag van € 24,3 miljoen gereserveerd voor marktrisico’s en macro-economische risico’s. Dit is circa € 2,8 miljoen hoger dan bij de programmabegroting 2022. Dit komt doordat de resultaten van de grondexploitaties zijn verbeterd, waardoor het risicoprofiel ook hoger is.

De invoering van de omgevingswet leidt tot extra kosten omdat de kosten van participatie behoren tot de kostensoortenlijst van de grondexploitatie. De wet is in 2022 nog niet ingevoerd waardoor de kosten nog niet in de grondexploitatie kunnen worden ingerekend. Daarom worden de kosten nu vooruit op de invoering van de wet in het weerstandsvermogen meegenomen. De normen voor de kosten van participatie is nog niet voorhanden. Daarom wordt hoogte van de kosten van participatie voorlopig bepaald op € 5,0 miljoen. Dit is € 0,5 miljoen per jaar (ervaring van voorgaande jaren) maal de totale looptijd van de grondexploitatie van 10 jaar.