Grondbeleid

De grondexploitaties zijn geactualiseerd met prijspeil 01-01-2022. Hierbij zijn de boekwaarde verwerkt tot en met 31-12-2021. Bij de actualisatie zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

Grondopbrengsten

De raming van de grondopbrengsten worden marktconform in de grondexploitatie opgenomen. De marktconforme prijzen zijn afgeleid van de meeste recente transacties en residueel berekend. In 2021 was sprake van sterk oplopende vrij op naam-prijzen in de woningmarkt. Voor 2022 zijn de verwachtingen over het verder stijgen van de vrij op naam-prijzen maar ook de stijging van de bouwkosten onzeker. Landelijke verwachting geven een beeld dat de prijsstijgingen nog doorzetten. Hoewel de bouwkosten ook oplopen kan dit nog leiden tot verder stijgende grondwaardes. Afwijkend ten opzicht van het MPGA 2021 en in overleg met de accountant wordt er geen onderscheiding meer gemaakt tussen structurele prijsontwikkeling en conjuncturele prijsontwikkeling. Het risico dat het huidige hoge prijsniveau gaat dalen, wordt niet meer tot uitdrukking gebracht in de opbrengstraming door deze naar beneden bij te stellen, maar apart in beeld te brengen bij de risicoparagraaf al projectmarktrisico van elke grondexploitatie. De actualisatie van de grondopbrengst leidt tot een nominale toename van circa € 344 miljoen ten opzicht van MPGA 2021.

Projectmarktrisico

In Almere bestaat het totaal risicoprofiel van de grondexploitaties uit twee delen. Enerzijds zijn er project-specifieke risico’s. Deze zijn voor ieder project anders en worden daarom in de risicoparagraaf van iedere grondexploitatie verwerkt. Anderzijds zijn er marktrisico’s c.q. macro-economische risico’s. Het kenmerk daarvan is dat ze invloed hebben op alle grondexploitaties. Daarom worden deze risico’s op totaalniveau in beeld gebracht via de scenario’s. Vanaf MPGA 2022 is er een nieuwe categorie risico bijgekomen: het projectmarktrisico. Dit is een combinatie van risico’s die ontstaat door de marktontwikkeling, maar niet effect heeft op alle grondexploitaties en voor iedere grondexploitatie anders uitpakt. Dit risico is ontstaan door de bijgestelde ramingsmethodiek van de grondopbrengsten. In de grondexploitatie worden de grondopbrengsten marktconform geraamd voor de volledige looptijd, op basis van de actuele grondprijzen. In het vorige MPGA werd op de marktconforme grondwaardes binnen de grondexploitatieraming een afslag toegepast om eventuele prijsdalingen op te vangen. Dit is nu vervangen door het toepassen van een projectmarktrisico welke onderdeel uitmaakt van het risicoprofiel van de grondexploitatie.

Op dit moment bevindt de markt zich op een conjuncturele piek en zijn de grondprijzen zeer hoog, met name voor marktwoningen. Het is niet reëel om dit huidige prijsniveau langjarig te verwachten. Het risico is reëel dat ergens in de komende tien jaar de grondprijzen gaan dalen. Dat hoeft niet eens te betekenen dat er een grote crisis aankomt. Bij stijgende bouwkosten en gelijkblijvende of zeer licht dalende verkoopprijzen van woningen zullen de residueel berekende grondprijzen flink omlaag gaan. Dat risico is berekend voor het segment marktwoningen en treedt op bij de volgende grondexploitaties: Kustzone Haven, Noorderplassen, Nobelhorst, Duin en Stadstuinen. Het risicobedrag is nominaal € 121 miljoen. Dat is inclusief de voorziene investeringen in de nieuwe toegevoegde grondexploitaties.

Investeringen

De raming van de civiele investeringen worden gebaseerd op de recente aanbestedingen in de markt. Het grootste deel van de ramingen is onderbouwd door de kostenramingen die zijn opgesteld door het gemeentelijk ingenieursbureau. Voor investeringen die verder weg liggen in de tijd wordt gewerkt met kengetallen. Door de schaarste zijn de prijzen in de Grond- Weg- en Waterbouw (GWW) sector in 2021 flink gestegen. De recente aanbestedingen vallen tegen en er is sprake van budgetoverschrijdingen. Daarom zijn de ramingen voor civiele investeringen geactualiseerd. Daarbovenop is een aanpassing in de ramingsmethodiek doorgevoerd. Sinds 2017 werd de civiele kostenramingen van de grondexploitaties steeds naar beneden bijgesteld met 15% - 20% omdat de kostenraming te ruim was ten opzicht van de markt. Met deze huidige markt is deze correctie in de kostenraming niet meer relevant en wordt daarom niet meer toegepast. De actualisatie van de civiele kostenraming en het weglaten van de neerwaartse bijstelling leidt tot een nominale toename van € 113 miljoen ten opzicht van het MPGA 2021.

Plankosten

Almere hanteert sinds lange tijd de plankosten-scan (afgeleid van de landelijke methodiek) om de ramingen van de plankosten voor grondexploitaties te maken. De plankostenscan is ontwikkeld voor “doorsnee” exploitatieplannen van 15 hectare groot. Bij  grotere of kleinere plannen is er een grotere onzekerheidsmarge. Bij kleinere grondexploitaties wisten we dat al en daar werden de ramingen steeds opgehoogd. Voor grote grondexploitaties hebben we in de afgelopen jaren gemerkt dat de plankosten meestal tegenvielen. Dat komt doordat de moeilijkheidsgraad, de verschillen in stedenbouwkundige identiteit en programmatische opzet binnen de plannen en de complexiteit van het werk groot is. Met deze factoren wordt in de plankosten-scan niet goed rekening gehouden.

Bovendien houdt het model ook geen rekening met de specifieke problematiek van de gebieden. Bijvoorbeeld bij de Kustzone Poort wordt gebouwd tegen het dijklichaam aan, wat bijzonder is en niet dagelijks voorkomt. Dat leidt tot veel overleg gevoerd met externe partijen wat hoge plankosten betekent. Nu we voor dit soort grote grondexploitaties – andere voorbeelden zijn Stadstuinen en Nobelhorst – grofweg halverwege de realisatie zijn, hebben we een beter beeld van de complexiteit en de daarvoor benodigde capaciteit. De raming van de plankosten is nu volledig geactualiseerd, onder andere door te werken met specifieke bouwteams voor de grote grondexploitaties. Dit leidt tot een toename van de begrote plankosten van circa € 23 miljoen. Dat is inclusief de plankosten van de nieuw toegevoegde grondexploitaties.

Nieuwe grondexploitatie

In 2021 is de nieuwe grondexploitatie voor de Campus - Windesheim vastgesteld. Deze vastgestelde grondexploitatie is nu in het MPGA 2022 opgenomen. De grondexploitatie heeft een positieve eindwaarde van € 16,3 miljoen. Bij dit project geldt de afspraak dat het positieve resultaat van de grondexploitatie wordt aangewend voor het negatieve resultaat van de parkeerexploitatie.

Verwerking financiële mutaties aangekondigd bij PB 2022

Bij de programmabegroting 2022 zijn diverse mutaties aangekondigd. Hiervan is in het MPGA 2022 verwerkt het in exploitatie nemen van 6.700 m² MVA gronden bij de Voortuin in de actieve grondexploitatie voor de herhuisvesting van Tennisvereniging Het Nieuwe Land. Het in exploitatie nemen van deze gronden leidt tot een vrijval van de voorziening van € 140.000. Dit geld is gebruik om een voorziening te vormen ter dekking van het negatief saldo van de grondexploitatie. De overige in de programmabegroting aangekondigde mutaties hebben niet tijdig tot besluitvorming geleid en zijn daarom in het MPGA 2022 niet verwerkt.

Vennootschapsbelasting

De gemeente heeft met de Belastingdienst inmiddels vaststellingsovereenkomsten (VSO’s) afgesloten voor de methodiek van bepaling van de vennootschapsbelasting van het grondbedrijf en het parkeerbedrijf. Op basis van deze VSO’s zijn de verwachte financiële effecten voor het grondbedrijf inzichtelijk te maken. De verwachting is dat de belastingdruk op het grondbedrijf vanaf 2016 tot en met circa 2023 nihil is. Daarom is op dit moment geen harde financiële buffer nodig. Verwacht wordt dat vanaf 2024 wel sprake zal zijn van te betalen vennootschapsbelasting, ook gezien de stijgende grondopbrengsten. Hiervoor zijn de middelen reeds eerder in het zacht vermogen geraamd. Bij de programmabegroting 2023 wordt dit bedrag herijkt met nieuwe inzichten van het MPGA 2022. De VSO geldt niet voor drie parkeerterreinen in het stadscentrum waar op termijn gebiedsontwikkeling kan plaatsvinden, te weten Blok 5.2, Festivalterrein en Hennepveld. Hiervoor wordt nu een taxatie van de gebieden voorbereid voor de afronding van de onderhandelingen met de fiscus.

Stikstofproblematiek

De ontwikkelingen in het stikstof-dossier zijn nog gaande en het definitieve effect op het gebiedsontwikkeling is nog steeds onduidelijk. Op landelijk niveau speelt nog steeds de discussie over de rekenmethode voor stikstof. Het is duidelijk dat de huidige methode niet houdbaar is, maar een nieuwe rekenmethodiek is nog niet vastgesteld. Op dit moment kunnen de lopende projecten doorgang vinden door vrijstelling van stikstofdepositie-berekeningen in de bouwfase. Voor Almere geeft dit lucht voor veel projecten. Deze vrijstelling ligt echter onder vuur en het is nog niet duidelijk hoe dit afloopt bij de rechter. Verwacht wordt dat in de loop van 2022 de invloed van stikstof op gebiedsontwikkeling duidelijk zal zijn.

Uitspraak Hoge Raad gronduitgifte procedure

De Hoge Raad heeft op 26 november 2021 een uitspraak gedaan (het zogenaamde Didam-arrest) die grote invloed heeft op het speelveld waarin de gemeente zich begeeft bij de uitgifte van bouwgrond. De kern van deze uitspraak is dat de gemeente bij het proces van gronduitgifte gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen, waarmee één-op-één gronduitgiftes in beginsel uitgesloten zijn. Dat sluit aan bij de lijn die is vastgesteld in de Kadernota Grondbeleid, waarbij we bouwgrond als regel via tenders op de markt brengen. Voor veel lopende gronduitgiftes heeft de uitspraak evenwel geleid tot enige vertraging en in uitzonderingsgevallen hebben we zelfs moeten besluiten om lopende één-op-één trajecten stop te zetten.

Riolering onder A6

Almere groeit snel. Naast de uitleggebieden komen er ook woningen bij in de bestaande stad. Onderzoek heeft uitgewezen dat de riolering ten zuiden van de A6 onvoldoende capaciteit heeft om voor alle woningen die nu in de plannen zitten (denk aan Nobelhorst, Oosterwold, Vogelhorst, Overgooi en de stedelijke vernieuwing in Haven) te kunnen voorzien. Dit betekent dat er een uitbreiding van het rioolstelsel moet komen. Op dit moment worden de financiële consequenties in beeld gebracht in overleg met het Waterschap. Het beeld is nog niet scherp en het gaat om grote bedragen. Bij de programmabegroting zal het financieel beeld duidelijker worden; vooralsnog is geen specifiek bedrag opgenomen in het weerstandsvermogen.

Omgevingswet

De nieuwe omgevingswet is reeds lange tijd in voorbereiding en wordt naar verwachting per 1 januari 2023 ingevoerd. Een belangrijk onderdeel van de wet is het participatieproces. Dit betekent dat de kosten van participatie waarschijnlijk een onderdeel gaan uitmaken van de kostensoortenlijst die van toepassing is op de grondexploitatie. Het is nog onduidelijk hoe hoog deze kosten zal uitvallen. Op basis van ervaring in het verleden zal dit circa € 0,5 miljoen per jaar zijn. Dit bedrag is nu ook opgenomen als reservering in het zachte weerstandsvermogen.

In onderstaande tabel is de verwachte grondverkoop binnen de bestaande grondexploitaties van het MPGA weergegeven. Tevens is dat voor de eerste vijf jaar uitgesplitst.

In totaal is in de lopende grondexploitaties nog ruimte voor uitgifte van bijna 9.500 kavels woningbouw, 85 hectare bedrijventerrein, alsmede een beperkt volume kantoren en de nodige voorzieningen. De lopende grondexploitaties hebben een resterende looptijd die varieert van enkele jaren tot maximaal tien jaar.

We zien dat het leeuwendeel van de verwachte afzet in de komende vijf jaar plaatsvindt. Wanneer we periode 2022 tot en met 2026 vergelijken met wat in het MPGA 2021 stond, zien we dat de verwachte afzet op vergelijkbaar hoog niveau blijft. De afzet van woningbouwkavels voor de komende drie jaren is redelijk stabiel op circa 1.500 tot 1.600 stuks. Dat sluit aan bij het vastgestelde SWPA. Deze aantallen betreffen alléén de grondexploitaties; de particuliere projecten en Oosterwold komen daar nog bij. De huidige hoge vraag naar woningen zorgt er voor dat geprobeerd wordt, waar mogelijk, projecten verder te versnellen.

Vanaf 2027 begint het aantal woningen te dalen, doordat de voorraad in de lopende grondexploitaties opraakt. Het is dus van belang om de komende jaren nieuw gebieden in exploitatie te nemen om de productiecapaciteit op peil te houden. Hiervoor zijn plannen in voorbereiding (denk aan Pampushout en Twentsekant) waarover nadere besluitvorming zal plaatsvinden.

Ook bij de bedrijventerreinen wordt de komende jaren een mooie jaarlijks afzet van gemiddeld 16 ha verwacht. Een groot aandeel zit vooral op Stichtsekant, maar de verwachte uitgifte vindt plaats op alle bedrijventerreinen. Gedurende 2022 zullen plannen voor het activeren van MVA gronden Stichtsekant en De Vaart ter besluitvorming worden voorgelegd.

De fasering is ambitieus, gezien het feit dat op veel plekken in het bouw- en ontwikkelproces sprake is van capaciteitsproblemen. Naast de hoge verwachte afzet in de grondexploitaties is immers sprake van een toenemend aantal projecten op particuliere gronden, die ook vragen om ambtelijke inzet. Om de hoge afzet te kunnen realiseren, is het nodig dat voldoende bouwrijpe grond voorhanden is. Dat betekent dat we voor de komende jaren ook een hoog niveau van investeringen in bouwrijp en woonrijp maken ramen. Ook hiervoor geldt de krappe ambtelijke capaciteit, waarbij ook de capaciteitsgebrek bij nutsbedrijven een rol speelt.

De nog te realiseren kosten en opbrengsten in de herziene grondexploitaties zijn geactualiseerd, rekening houdend met de kostprijs- en opbrengstontwikkeling zoals die in 2021 zijn gerealiseerd. Voor de structurele prijs- en renteontwikkeling gedurende de resterende looptijd van de grondexploitaties zijn onderstaande parameters gehanteerd. Deze waren ook in de Programmabegroting 2022 opgenomen. De rente- en disconteringsvoet zijn conform BBV-regelgeving bepaald.

Het voeren van actief grondbeleid met grondexploitaties brengt financiële risico’s met zich mee. In het weerstandsvermogen van het grondbedrijf worden reserves getroffen voor deze risico’s. In elke grondexploitatie wordt rekening gehouden met specifieke projectrisico’s. Daarnaast worden marktrisico’s en macro-economische risico’s in beeld gebracht om de mogelijke financiële consequenties van tegenvallende marktontwikkelingen op de hele portefeuille aan grondexploitaties op te kunnen vangen.

In totaal zijn drie scenario’s berekend te weten: Voorzichtig, Crisis-licht, en Crisis-zwaar. De belangrijkste parameters zijn lagere afzet, lagere grondprijzen en hogere rente. Deze parameters zijn per grondexploitatie doorgerekend. In onderstaande tabel zijn de uitgangspunten en de financiële effecten per scenario weergegeven en afgezet tegen het referentiescenario uit MPGA 2022.

In het voorzichtige scenario liggen de afzet van woningbouwkavels en structureel lager op ongeveer de helft van het referentiescenario. De opbrengststijging ligt met 1,0% lager dan in het referentiescenario, terwijl de rente met 2,0% juist hoger ligt. Op basis van deze parameters hebben de negatieve grondexploitaties en risico’s een saldo van € 55 miljoen, wat € 5 miljoen hoger is dan in het referentiescenario. Dit bedrag is reeds opgenomen in de berekening van het weerstandsvermogen.

In de scenario’s crisis-licht en crisis-zwaar daalt de afzet van woningbouw naar 500 woningen voor één tot enkele jaren. Bij bedrijventerreinen zakt de afzet naar een niveau van slechts 1 hectare voor enkele jaren. De grondprijzen gaan deze eerst flink dalen en na enkele jaren vindt herstel plaats. Bij het scenario crisis-licht leidt dit tot een benodigde voorziening voor negatieve grondexploitaties van € 66 miljoen. In dit bedrag zijn ook extra plankosten opgenomen, omdat er van wordt vanuit uit gegaan dat de afbouw van personeel minder snel gaat waardoor extra plankosten zullen ontstaan. De benodigde voorziening kan worden opgevangen met de reeds eerder getroffen voorzieningen voor de verlieslatende grondexploitaties (€ 46 miljoen) en de harde reserves binnen het weerstandsvermogen van het grondbedrijf (€ 49 miljoen).

Bij het scenario crisis-zwaar bedraagt de benodigde voorzieningen € 75 miljoen. Gezien de huidige marktverwachtingen wordt dit scenario onwaarschijnlijk geacht. Het grondbedrijf heeft bij dit scenario voldoende reserve om het te kunnen opvangen.