Het beleidskader wordt gevormd door de in 2021 vastgestelde Kadernota Vastgoedbeleid Almere 2021. Een nieuwe Kadernota met een nieuw fundament voor de maatschappelijke, bedrijfseconomische en strategische afwegingen. In deze kadernota zijn ook de uitgangspunten opgenomen voor de verdere verduurzaming van ons vastgoed.

Om zicht te houden op ontwikkelingen die van invloed zijn op de vastgoedportefeuille maken wij jaarlijks een Meerjaren Perspectief Vastgoed Almere (MVA). Dit MPVA wordt voorafgaand aan de programmabegroting opgesteld. We analyseren de gebouwen en brengen de plannen van huurders en gebruikers in kaart. Daarbij houden we zicht op belangrijke (beleidsmatige) trends en ontwikkelingen. Met behulp van dit MPVA zijn we in staat om te sturen op het behoud van de waarde van ons vastgoed voor de stad. Dat hebben we ook in 2021 gedaan.

De leegstand in onze portefeuille bedraagt 2,4%. Bij de berekening van dit percentage wordt onderwijshuisvesting buiten beschouwing gelaten omdat die valt onder de verantwoordelijkheid van de schoolbesturen.

De leegstand wordt grotendeels veroorzaakt door een gedeelte van gebouw Alnovum. De verkoop van dit gebouw is definitief niet doorgegaan. Het gebouw Alnovum zal opnieuw worden verkocht, via een tenderprocedure. Daarin worden de ambities die de gemeente heeft op het gebied van wonen en werken meegenomen.
Het leegstaande gedeelte van kantoorgebouw het Alnovum (de zogenaamde zwarte toren) zal eerst worden ingezet voor opvang van vluchtelingen uit Oekraïne. Dit heeft tot gevolg dat de verkoopprocedure vertraging zal oplopen. De voorbereidingen voor de verkoop gaan ondertussen wel zo veel als mogelijk is door.

Het lage leegstandspercentage betekent dat ons vastgoed goed gebruikt wordt. Maar het zorgt er daarentegen ook voor dat we maar een beperkte mate van flexibiliteit hebben om nieuwe huisvestingsvragen op te vangen. Onze gebouwen staan nooit helemaal leeg. Als het nodig is schakelen we een tijdelijke beheerder in.

In de kadernota Vastgoedbeleid is vastgesteld dat het gemeentelijk vastgoed conditie gestuurd wordt onderhouden conform de NEN 2767. Dit hebben wij ook in 2021 zo toegepast. Er is geen sprake van achterstallig onderhoud, zie ook de toelichting hierna bij financiën.

Om de kosten voor planmatig onderhoud te egaliseren wordt gewerkt met een tweetal voorzieningen voor planmatig onderhoud. Eén voorziening wordt gebruikt voor gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting. De andere wordt gebruikt voor maatschappelijk vastgoed, parkeren en overige gebouwen. De voorzieningen worden gevoed door jaarlijkse stortingen. Groot onderhoud dat wij uitvoeren betalen we rechtstreeks uit deze voorzieningen.

In onderstaande tabel wordt het verloop van de voorziening planmatig onderhoud gymzalen en tijdelijke onderwijshuisvesting weergegeven.

 
In onderstaande tabel wordt het verloop van de voorziening planmatig onderhoud voor het maatschappelijk vastgoed, parkeren en de overige gebouwen weergegeven.  

Geraamd was om ten laste van beide voorzieningen € 9,0 miljoen aan planmatig onderhoud uit te voeren in 2021. Dit betrof een groot scala aan verschillende werkzaamheden, zoals binnen- en buitenschilderwerk. Maar ook vervanging van en onderhoud aan installatieonderdelen zoals regelapparatuur, groepenkasten, luchtbehandelingskasten, inbraak- en brandmeldinstallaties, liften, vervanging sportvloeren bij gymzalen, vervangen dakbedekking enzovoorts. Niet alle geraamde werkzaamheden zijn uitgevoerd. De niet uitgevoerde werkzaamheden worden in 2022 en verdere jaren alsnog opgepakt. Er is echter geen sprake van achterstallig onderhoud. Hiermee wordt bedoeld dat er door het niet uitvoeren van onderhoud schade is ontstaan die voorkomen had kunnen worden.

De afgelopen jaren hebben wij succesvol gewerkt aan de verduurzaming van onze gemeentelijke vastgoedportefeuille. In de afgelopen jaren zijn kredieten ter beschikking gesteld om - budgettair neutraal – duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Om echter een volledig energieneutrale gemeentelijke vastgoedportefeuille in 2050 te realiseren zal fors geïnvesteerd moeten worden. Hier is veel (extra) geld voor nodig, zoals ook beschreven in het rapport 'Betaalbaar Almere 2050'.
Verduurzaming gaat niet alleen om energiereductie maar ook om circulariteit. We zijn een onderzoek gestart om te beoordelen hoe de nieuwbouw en het onderhoud van ons vastgoed meer circulair uitgevoerd kan worden.

Afgelopen jaar is gewerkt aan de sanering van de asbest houdende dak- en gevelbekleding van de sporthallen in Waterwijk en Buiten. De vervanging van de gevelbekleding is inmiddels afgerond.

Sloop is aan de orde als een gebouw niet meer geschikt is voor (tijdelijk) hergebruik, te verouderd is, investeringen niet rendabel zijn en er geen belangstelling meer voor is. In december 2021 is de noodschool aan het Kastanjeplein gesloopt.

Afgelopen jaar zijn onze panden opnieuw getaxeerd. Dit hebben we gedaan om ervoor te zorgen dat onze panden goed verzekerd blijven voor opstal en inboedel. Dit heeft erin geresulteerd dat de verzekerde waarde (herbouwwaarde) fors is gestegen. Belangrijkste oorzaak hiervan is de stijging van de bouwkosten van de afgelopen jaren.